Семь признаков риелтора-пройдохи

По наблюдениям аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», после начала снятия ограничительных мер по распространению коронавирусной инфекции, восстановление спроса на вторичном рынке старой Москвы происходит активнее, чем предполагалось ранее. На основании собственного опыта работы они пришли к выводу, что количество сделок по купле-продаже подержанного жилья в первой половине июня увеличилось вдвое по отношению к первой половине мая, а число вносимых авансов — и вовсе вчетверо.

В профильном департаменте компании полагают, что «выздоровление» вторичного рынка жилья может ускориться в связи с очередным понижением ключевой ставки Центробанка до уровня в 4,5% годовых 19 июня с.г. Во-первых, пояснил эту точку зрения директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, вследствие этого уменьшатся и ставки по ипотеке, что станет «спасительной соломинкой» для тех потенциальных покупателей, чьи финансовые возможности во время пандемии ухудшились. Во-вторых, отметил он, ставки по банковским вкладам, и без того находящиеся на рекордно низком уровне, опустятся ещё ниже, из-за чего многие держатели крупных накоплений откажутся от банковских депозитов и перейдут в разряд консервативных инвесторов, вкладывающих свои средства в покупку недвижимости. Таким образом, делает он вывод, в ближайшей перспективе — к середине июля — спрос на вторичном рынке столицы при благоприятном стечении обстоятельств восстановится до 80% от того числа сделок, которое фиксировалось до карантина.

Об этом сообщает DEDAL

И это несёт в себе определенную опасность.

— На вторичном рынке недвижимости риски столкнуться с мошенничеством гораздо выше, чем на первичном, — предупреждает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE) Надежда Коркка. — Клиент покупает квартиру у физического лица, а не у юридического. Форма договора купли-продажи менее регламентирована, чем договора долевого участия. Наконец, сделка на первичном рынке проходит несколько стадий контроля — со стороны регпалаты, банка, самого риелтора, а в случае со вторичной недвижимостью вся ответственность ложится на плечи брокера. Эти факторы создают благодатную почву для разного рода махинаций и манипуляций, поэтому необходимо с большой тщательностью подходить к выбору агента.

Чтобы желающие приобрести подержанную недвижимость россияне не лишились своих средств по вине нечистых на руку риелторов, компания «Метриум» напоминает гражданам, по каким признакам можно понять, что судьба свела их с дельцами, не брезгующими применять «грязные приемчики» для получения собственной выгоды.

1. «Налетай, торопись!»

Одна из самых распространенных уловок недобросовестных риелторов — создание искусственного ажиотажа. Например, агент может сообщить сомневающемуся клиенту, что в этой сделке сильно заинтересованы и другие лица. Нередко иллюзия правдоподобия создается с помощью двух «механизмов»: при показе объекта риелтор намеренно торопит потенциального покупателя, поскольку якобы сразу же после него назначен ещё один показ, или получает звонок якобы по вопросу осмотра той же самой квартиры. Расчет делается на то, что обескураженный покупатель не успеет толком осмотреть квартиру, упустив из вида её неочевидные недостатки, и откажется от просмотра других вариантов, поспешив согласиться на все условия её покупки.

Совет экспертов: не стоит принимать решение сразу же после показа. Необходимо взвесить все «за» и «против» и подумать как минимум ещё один день. Даже небольшая пауза поможет трезво взглянуть на ситуацию и понять, действительно ли это подходящий вариант.

2. «Еще один дубль»

Не менее распространенная практика — создание дублей объявлений о продаже квартиры, но с заниженной ценой, не согласованной с собственником. Так неблагонадежные агенты собирают максимальный спрос с рынка, чтобы быстрее реализовать квартиру на своих условиях. Обман затрагивает как продавца, так и покупателя. Клиенты звонят по фейковому объявлению и идут на просмотр квартиры, обладая заведомо ложной информацией. Когда находятся желающие выйти на сделку, риелтор пытается оказать на собственника давление, и продавец соглашается на более низкую цену, если не хочет упустить реального покупателя. Таким образом, риелтор облегчает себе задачу по поиску клиентов и сокращает сроки продажи квартиры.

Совет экспертов: продавцу квартиры следует прописать в договоре порядок отчетности агентской стороны за свои действия по продаже квартиры. Тогда риелтору придётся присылать ссылки на размещённые объявления или скриншоты, что позволит избежать появления дублей.

3. «Не ирония судьбы»

Ещё более опасная практика — показ одной квартиры, а продажа другой. Риелтор делает фотографии и приглашает на просмотры квартиры с хорошим ремонтом, а на самом деле продает жилье в плохом состоянии. Обычно это практикуется на типовых застройках спальных районов. В этом случае обычно просмотры проводят в тёмное время суток, чтобы покупатель не успел заметить номер дома. На этапе заключения сделки в договоре указывается уже настоящий адрес продаваемой квартиры, и покупатель становится собственником жилья, которое никогда раньше не видел.

Совет экспертов: избежать обмана достаточно просто. При просмотре объектов всегда нужно обращать внимание на такую «мелочь», как точный адрес объекта.

4. «Любой каприз за ваши деньги»

Ещё один сомнительный приём — показ неликвидных квартир. Реальная рыночная картина намеренно искажается недобросовестным риелтором в глазах клиента. Например, через заявление о том, что в запланированном бюджете найти достойный вариант невозможно и без доплаты не обойтись. Для пущей убедительности для показа подбираются квартиры в «убитом» состоянии, с плохим видом из окон, вдоль оживленных автомагистралей и т. д. Расчет делается на то, что отчаявшийся покупатель согласится доплатить, лишь бы найти что-то более приличное. Разумеется, риелтору это только на руку: выбор квартир расширяется, комиссия повышается.

Совет экспертов: не нужно воспринимать слова риелтора как истину в последней инстанции. Лучше зайти на сайт объявлений о продаже недвижимости и посмотреть, какие квартиры предлагаются в заданном ценовом диапазоне, что поможет составить объективное представление о рынке жилья.

5. «На короткой ноге»

Недоверие должна вызывать и излишняя открытости риелтора. Вполне вероятно, что обсуждение личных тем, не связанных со сделкой, может вестись агентом с целью усыпления бдительности клиента, чтобы навязать ему свои условия. Например, убедить снизить цену на продаваемую квартиру или, наоборот, согласиться на покупку переоцененного варианта.

Совет экспертов: выстраивайте диалог с риелтором в рамках делового общения как минимум до завершения сделки. Тогда станет ясно, чем было продиктовано желание агента установить более близкий контакт — зовом сердца или желанием манипулировать.

6. «Темное прошлое»

Недобросовестные агенты могут скрывать от потенциальных покупателей некоторые аспекты сделки, влияющие на качественные характеристики самого предложения. Например, умалчивать тот факт, что, скажем, загородный коттедж продается по причине разбойного нападения. Иногда могут не предупредить и о более веских нюансах вроде банкротства собственника. А это может обернуться признанием сделки купли-продажи объекта недействительной.

Совет экспертов: всегда запрашивайте выписку из ЕГРП, проверяйте продавца на банкротство и т. д. Помните, что объекты недвижимости нередко выставляются на продажу сразу через несколько агентств, поэтому можно запрашивать информацию в разных источниках.

7. Надбавка за «вредность»

Иногда риелторы не удовлетворяются одной лишь комиссией за проведение сделки и готовы приумножить свою прибыль за счёт продавца недвижимости. Например, если гражданин изначально указывает в договоре гораздо более низкую сумму продажи, чем в реальности (при продаже объекта, бывшего в собственности менее 5 лет, или желая уйти от налогов) агент может включить в договор пункт о том, что он получает право на разницу между установленной ценой и фактическим бюджетом сделки. Также агенты продавца и покупателя могут вступить в сговор, если стороны сделки не контактируют между собой напрямую.

Совет экспертов: всегда внимательно изучайте договор и в случае сомнений вносите в него правки. Не стоит пускать дело на самотёк и устраняться от сделки.